Ramil Osmanlı: “Rusiyalı sahibkarlar iqtisadi çətinliklərdən yaxa qurtarmaq üçün Azərbaycandakı obyektlərini satmağa başlayıb”
“İndiyə qədər daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər sırf daxili iqtisadi amillərlə bağlı idisə, indi müəyyən qədər xarici amillərin təsiri də hiss olunur. Mənə elə gəlir ki, hazırda daşınmaz əmlak bazarında kifayət qədər ucuzlaşma istiqamətində meyllər var, bu, istər mənzillərin, istərsə də torpağın alqı-satqısına aiddir”. Bu fikirləri APA TV-də yayımlanan “Sosium” proqramının qonağı, iqtisadçı ekspert Ramil Osmanlı deyib.
Onun sözlərinə görə, hazırda ölkənin kirayə evlər bazarında o qədər ciddi dəyişiklik müşahidə olunmur: “Təbii ki, burada informasiyaların da kifayət qədər rolu var. Amma bizim müşahidələrimizə görə, hələlik bazarda konkret olaraq dinamik dəyişiklik nəzərə çarpmır. Ərazilər üzrə müəyyən nisbi qiymət dəyişmələri var, xüsusən qeyri-yaşayış sahələrinin qiymətində artıq hər ay üzrə davamlı olaraq azalmalar müşahidə olunur. Qarşıdakı dövrdə də əgər vəziyyət bu şəkildə davam edərsə, dinamik şəkildə qiymət azalmasının baş verməsi ehtimalı böyükdür. Hal-hazırda Azərbaycan iqtisadiyyatında, yəni tikinti sektorunda elə proseslər baş verir ki, bu proseslər daşınmaz əmlak bazarındakı qiymət dəyişikliyinə, dinamikaya ciddi şəkildə təsir göstərir. Məsələn, aparılan söküntülər, paytaxt ərazisində bir və ya iki mərtəbəli yaşayış massivlərinin sökülməsi. Artıq Arxitektura və Şəhərsalma Komitəsi tərəfindən Bakının regional inkişaf planının son variantı Nazirlər Kabinetinə təqdim olunub. Çox güman ki, il ərzində regional inkişaf planı ilə bağlı müvafiq qərar və sərəncamların icrası istiqamətində işlər görüləcək. İndidən qiymətlərin qalxacağı və ya düşəcəyi ilə bağlı proqnoz vermək düzgün deyil. Çünki hər iki faktor üçün müəyyən qədər səbəblər var. Məsələn, indiki kimi neftin qiymətində azalma baş verərsə, büdcə vəsaitlərində kəsirlər yaranarsa, təbi ki, hökumət bu proqramın icrasını növbəti ilə saxlaya bilər. Bu halda bazara pul axını dayanar və nəticə etibarilə qiymət artımı üçün heç bir stimul yoxdur. Eyni zamanda bunun əksi baş verə bilər, yəni Nazirlər Kabineti bununla bağlı qərar qəbul edər, eyni zamanda Avropa Oyunları ilə bağlı müəyyən ərazilərdə söküntü prosesləri davam etməkdədir, söküntünün çoğrafiyası bir az da genişlənər və bazara pul axını artar və bu qiymət azalmasının qarşısını alar. Yəni bu iki faktoru təhlil edib düzgün qərar qəbul etmək lazımdır”.
Ekspert 2008-ci ildə dünyada baş verən iqtisadi böhrandan sonra Azərbaycan bazarının ümumi konyukturunun dəyişdiyini deyib: “Bu ilə qədər Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında ümumi alqı-satqı prosesinin təqribən 40 faizə qədəri Rusiyada yaşayan vətəndaşların və ayrı-ayrı sahibkarların hesabına formalaşırdısa, 2008-ci ildən sonra baş verən proseslərdən sonra demək olar ki bazarın Rusiyadan asılılığı qalxmış oldu. Bu gün də daşınmaz əmlak bazarının Rusiyadan asılılığı kifayət qədər aşağı səviyyədədir. Biz Rusiyada yaşayan sahibkarların Azərbaycandakı obyektlərini satışa çıxarmasını müşahidə edirik və bu faktor apardığımız monitorinqlərdə də öz əksini tapır. Tendensiyanın fərqi ondan ibarətdir ki, əgər 2008-ci ilə qədər daha çox alqı-satqı portfelində mənzillərin satışı nəzərə çarpırdısa, 2008-ci ildən sonra kommersiya obyektlərin satışı artmağa başladı. Satılan obyektlər 2008-ci ildən sonra alınan obyektlər deyil, o dövrdən əvvəl alınıb. Bu gün Azərbaycanda daşınmaz əmlaka sərmayə yatıran rusiyalı sahibkarlar üçün vəziyyət dözülməzdir, Rusiyadakı subyektlərin ayaqda qalması üçün bu əmlakı dəyər-dəyməzinə satmaq onlar üçün artıq vacib məsələlərdən birinə çevrilib. Bu da onu göstərir ki, Rusiyadakı mövcud iqtisadi böhran idarə olunmaz, çıxılmaz bir vəziyyət yaradıb və bunun üçün də kənar maliyyə resurslarına ehtiyac var”.
Ramil Osmanlı son illər daşınmaz əmlka bazarında mövcud olan tendensiyalardan da danışıb: 2008-ci ilin avqust ayından Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər azalmağa başladı və bu proses 2009-cu ilin ortalarına qədər davam etdi. 2009-cu ilin may ayında ipotekanın ikinci planı ilə bağlı qərar qəbul olundu və bundan sonra müəyyən dövr stabillik müşahidə olundu. İyun-iyul ayında yenidən artım müşahidə olundu, 2009-cu ilin sonundan 2012-ci ilin sonuna qədər bazarda dinamikanın aşağı düşməsi prosesi baş verdi. Bu prosesin ən dinamik dövrü 2011-ci il oldu, bu il Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin ən dinamik azaldığı dövr idi. Fakt ondan ibarətdir ki, Azərbaycanda daşınmaz əmlakın neftdən asılılıq səviyyəsi çox aşağıdır. 2011-ci ildə Bakının daşınmaz əmlak bazarında 31, 2012-ci ildə isə cəmi 17 yeni binanın əsası qoyulub. 2014-cü ildə isə 3 böyük şəhərcik və 60 dan 1, 2 və 3 bloklu böyük layihələrə star verilib. Hətta bu tikililərin bəzilərində satış yoxdur, bunu onu göstərir ki tikinti sektoru ilə məşğul olan sahibkarların maliyyə resursları zəngindir və onların neftdən asılılığı sıfırdır”.
Ekspert Azərbaycanda adambaşına düşən orta mənzil göstəricisinin 18 kvadratmetr olduğunu deyib: “Bu rəqəmə görə Azərbaycan MDB məkanında 7-8 ci yerləri tutur. Bu faktın özü göstərir ki, Azərbaycanda mənzilə olan tələbat həddindən artıq yüksəkdir. Aparılan tədqiqatlar göstərir ki, Azərbaycanda hər üç ailədən ikisinin mənzilə ehtiyacı var, yaşayış yeri ilə bağlı problemi var. Tələbat kifayət qədər yüksəkdir, sadəcə bu tələbatın təklifə çevrilmə dinamikası, imkanları məhduddur. Bu da ondan irəli gəlir ki Azərbaycanda ipoteka proqramının həcmi çox aşağı səviyyədədir, şərtlər mürəkkəbdir. Bu gün ipoteka proqramından aztəminatlı ailələrin istifadə etmək imkanları yoxdur, orta və ortadan yuxarı təbəqə bu proqramdan yaralana bilir. Azərbaycanda bu problemin həlli üçün daha çox sosial proqramların yaradılması zərurəti ortaya çıxır. 2009-cu ildən qüvvədə olan Azərbaycan Mənzil Məcəlləsinə Sosial Mənzil Fondu anlayışı daxil edilib. Bu fond yaradılmalı və ondan istifadə olunmalıdır. Azərbaycanın bugünkü iqtisadi imkanları bu fondu yaratmağa imkan verir. Fondun yaradılması üçün bugünkü qədər mükəmməl, münbit şərait bəlkə də heç vaxt olmayacaq. Ona görə də imkanlardan istifadə etmək lazımdır. Sosial Mənzil Fonduna daxil olan mənzillərin vətəndaşlara verilməsi iki formada ola bilər: sosial kirayə və indiki ipotekanın daha sadələşdirilmiş forması. Bu isə Azərbaycanda aztəminatlı və mənzilə daha çox ehtiyacı olan əhalinin mənzil probleminin həlli istiqamətində ciddi addım ola bilər”.
Verilişin sonunda ekspert proqnozlarını da açıqlayıb: “Əgər qarşıdakı dövrlərdə dövlət söküntü ilə bağlı ciddi qərarlar qəbul edəcəksə , bazara pul axını artacaqsa, bu, qiymət azalmasının qarşısını alacaq. Mövcud iqtisadi şərait nəzərə alınaraq bu proseslər müəyyən bir dövrə təxirə salınarsa və Rusiyadakı mürəkkəb proseslər bir qədər də dərinləşərsə, bu, mənzillərin qiymətinin bir qədər azalmasına gətirib çıxardacaq”.
